Por el real decreto 30/1984, de 10 de mayo, se establecían las primeras medidas autonómicas de ordenación de establecimientos hoteleros y alojamientos turísticos, todo ello, en virtud de que la comunidad autónoma de las islas baleares ostenta y ejerce como competencia exclusiva la de ordenar el turismo en el ámbito de su territorio, según se especifica en el articulo 10, apartado 9, del estatuto de autonomía, y se reconoce explícitamente en el real decreto 3401/1983, de 23 de noviembre, sobre traspaso de funciones y servicios del estado en materia de turismo, que contempla, entre otras, las de planificar actividad turística y ordenar su industria e infraestructura. En la coyuntura turística actual y en aplicación de la competencia citada de ordenar el crecimiento de la oferta turística, se impone llevarlo a cabo en base a:

A) acomodar la expansión de la oferta turística en los aspectos cualitativo, cuantitativo y territorial a las condiciones de la demanda actual y de la potencial previsible.

B) equilibrar el ritmo de nuevas construcciones, ampliaciones o instalaciones turísticas, en el desarrollo de la infraestructura de la zona en que se ubiquen.

C) condicionar las construcciones o instalaciones para que en ningún caso produzca deterioro del medio ambiente ni defrauden la adecuada utilización de los alicientes motivadores del turismo.

El instrumento adecuado para llevar a la practica una equilibrada y rigurosa ordenación de nuestro espacio turístico lo será en su ida del plan sectorial de ordenación de la oferta turística, que se encuentra actualmente en avanzada fase de elaboración, dispuesto a reflejarse en normas jurídicas que marquen los condicionantes de nuestro crecimiento, capaz de configurar una oferta de futuro que se adapte también a las motivaciones de nuevas generaciones de visitantes. Mientras este plan se elabora para tramitarlo y debatirlo posteriormente, según corresponda, y hasta que no se convierta en una norma juridica vinculante, es indispensable fijar ahora una serie de normas transitorias de cumplimiento obligado en las construcciones, las ampliaciones, las instalaciones y el equipamiento que se proyecten en nuestras zonas turísticas, a fin de que la actual previsión inversora, que se refleja en nuevas solicitudes de construcción con criterios frecuentemente masivos, desarrollistas o agresivos con el medio ambiente no frustren la eficacia final del plan citado mientras se tramita.

Pero no basta fijar ahora los parámetros de superficie de solar o las instalaciones indispensables, sino que se ha de abordar el aspecto cualitativo en el crecimiento de nuestra oferta turística, en la cual hay un acusado déficit de establecimientos de mayor categoría en función de la oferta global existente, como se deduce del libro blanco del turismo, recientemente elaborado, o del estudio previo al plan sectorial de ordenación de la oferta turística. Finalmente, en esta ley se contempla un primer mecanismo para incentivar la reconversión de establecimientos hoteleros obsoletos, cuya desaparición permita construir otros nuevos mas de acuerdo con las expectativas de la demanda actual y futura.

Es objeto de esta ley regular las nuevas condiciones que, transitoriamente y hasta la entrada en vigor del plan sectorial de ordenación de la oferta turística, deben reunir las construcciones de nueva planta y las ampliaciones de establecimientos hoteleros o de alojamientos turísticos, así como los cambios de uso de edificaciones con finalidad de utilización turística.

Para construcciones de nueva planta y las ampliaciones de establecimiento hotelero o de alojamientos turísticos, así como para los cambios de uso de edificaciones con finalidad de utilización turística, será necesaria la autorización previa de la consejería de turismo.

Para construir de nueva planta un establecimiento hotelero o de alojamientos turísticos, o para su ampliación o para un cambio de uso de edificaciones con finalidad de utilización turística, será necesaria una superficie en metros cuadrados de suelo edificable no inferior al resultado de multiplicar por 60 el máximo numero de plazas que pueda albergar este establecimiento. Este suelo edificable quedara exclusivamente afectado por el uso turístico que se pretende y no podrá albergar otras instalaciones o construcciones que no estén estrictamente ligadas a la explotación turística que se solicita, según las normas que las ordenan. La utilización del solar afectado distinta de la contemplada en el proyecto autorizado podrá dar lugar a la revocación de la utilización concedida  previa instrucción del oportuno expediente que, en todo caso, deberá contar con la preceptiva audiencia al interesado.

La parte del solar no ocupada por la edificación, aparcamientos y accesos, deberá destinarse a zona verde ajardinada y a instalaciones deportivas o recreativas de uso común de los clientes.

Será igualmente necesaria construir una o mas piscinas cuyas condiciones mínimas totales deberán de ser 0,75 m de espejo de agua por plaza, para establecimientos con capacidad máxima de hasta 400 plazas. Para los de mayor capacidad, el mínimo de superficie de piscina será de 300 m y para los de menor capacidad, la superficie no podrá ser inferior a 50 m

A partir de la entrada en vigor de esta ley y hasta la aprobación del plan sectorial de ordenación de la oferta turística de las islas baleares, la consejería de turismo solo concederá autorizaciones previas de nuevas construcciones de hoteles de cinco y cuatro estrellas, ciudades de vacaciones de tres estrellas y de apartamentos de cuatro y tres llaves, y de campings de lujo de primera categoría que cumplan con los requisitos citados en los artículos anteriores, sin perjuicio de lo que se dispone en el articulo 8 de esta ley.

A efectos del computo de los parámetros citados en el articulo 3. , las plazas que se soliciten en alojamientos turísticos de apartamentos se contabilizaran como dos plazas por estudio proyectado y tres plazas por apartamento de un dormitorio, y se añadirán otras dos plazas por cada dormitorio suplementario. Igualmente y a efectos de computo, en los proyectos de nueva construcción o ampliación de establecimientos hoteleros solo se contabilizara como de una sola plaza en habitaciones individuales un máximo del 10 por 100 del total final de habitaciones del establecimiento.

1. Los establecimientos hoteleros obsoletos que adquieran el compromiso en derecho de darse de baja turística con posterior demolición del inmueble, podrán ser sustituidos por nuevos hoteles o ciudades de vacaciones en la misma zona turística y de categoría mínima de tres estrellas, si aportan una superficie no inferior en metros cuadrados de suelo edificable a la que resulte de la operación aritmética siguiente:  superficie = 25 k 1 x + 60 k 2

Y x es el numero de plazas que se dan de baja:
k 1 x es el numero de plazas que se contabilizaran a razón de 25 m por plaza 
y es  el numero de plazas del nuevo establecimiento que superan
k 1 x, y k 2 y es  el numero de plazas que se contabilizaran a razón de 60 metros cuadrados por plaza.

El valor k 1 para las primeras 25 plazas será igual a 4; para las plazas siguientes, comprendidas entre 26 y 50, igual a 3; para las plazas comprendidas entre 51 y 100, igual a 1,5, y para las plazas que excedan de 100 k 1 será igual a cero. El valor de k 2 será de 0,75 para las primeras plazas que, excediendo de k 1 no lleguen al valor de 2 k 1 x, y de 1 para las plazas restantes, cuyo valor es igual o superior a 2 k 2 x.

2. El gobierno podrá dispensar de la demolición prevista en el apartado anterior caso de que quede fehacientemente asegurada la imposibilidad de explotación turística del edificio dado de baja. En cualquier caso este deberá adaptarse al planeamiento municipal en vigor. La apertura del nuevo establecimiento hotelero quedara supeditada a la presentación del certificado final de las obras de rehabilitación del edificio dado de baja, que no podrá tener uso turístico.

3. La obligación de demolición prevista en el apartado primero no será de aplicación a edificios de valor histórico artístico de interés arquitectónico, establecidos por la comisión del patrimonio histórico artístico o por el planeamiento urbanístico correspondiente.

4. A los efectos de lo que prevé el apartado 1. Del presente articulo, solo podrán obtener la consideración de obsoletos aquellos hoteles, hostales y pensiones que, estando en funcionamiento, lleven un mínimo de diez años de actividad turística legalizada.

Quedan exceptuados los condicionantes expuestos en los artículos 3. Y m6. De esta ley:

A) aquellos establecimientos que se proyecten en arreas de suelo edificable de ciudades, pueblos y otros núcleos de población que constituyan asentamientos tradicionales del interior de las islas.

B) aquellos establecimientos cuya instalación se proyecte en edificios historico-artisticos reconocidos por la comisión del patrimonio histórico artístico o en edificios de interés arquitectónico considerados como tales en el planeamiento municipal.

C) aquellos establecimientos cuya instalación se proyecte en las zonas de palma, en Eivissa, amo y Ciutadella de Menorca, delimitadas en el anexo de la misma y grafiadas en los planos.

Para el otorgamiento de la correspondiente licencia municipal de obras en todos los supuestos que establece el articulo 1. De esta ley, será requisito previo ineludible, la obtención de la preceptiva autorización de la consejería de turismo. En ningún caso podrá obtenerse, por silencio administrativo positivo, licencia municipal de obras con incumplimiento de requisito previo de autorización de la consejería de turismo.

Serán nulas de pleno derecho las licencias de construcción de nueva planta o de ampliación de la existente de establecimientos hoteleros o de alojamientos turísticos, así como los cambios de uso de edificaciones con finalidad de utilización turística, que se otorguen por los ayuntamientos de las islas baleares, sin que se hubiere obtenido previamente la correspondiente autorización previa por la autoridad turística competente.

Quedan derogados el real decreto 30/1984, de 10 de mayo, sobre medidas de ordenación de establecimientos hoteleros y alojamientos turísticos, el real decreto 103/1987, de 22 de octubre, sobre medidas transitorias de ordenación de establecimientos hoteleros y de alojamientos turísticos y todas las disposiciones que se opongan a lo que preceptiva esta ley.

Primera. Se faculta al gobierno de la comunidad autónoma para que dicte las normas reglamentarias oportunas en desarrollo de esta ley.

Segunda. Se autoriza al gobierno de la comunidad autónoma para que, mediante decreto, y a los efectos de la presente ley, señale las zonas turísticas a que se refiere su articulo 8.1. Mientras no se publique el decreto antes citado se considerara como zona turística el termino municipal en el cual este ubicado el establecimiento.

Tercera. La presente ley entrara en vigor al ida siguiente al de su publicación en el Butlletí oficial de la comunista autónoma de les Illes BALEARS.

Palma de Mallorca, 1 de junio de 1988.

 Jaime Caldera Caldera,

 Consejero de Turismo

 Gabriel Cañellas Fons,

 Presidente

 (publicada en el boletin oficial de la comunidad de las islas baleares

Numero 76,

De 25 de junio de 1988.